千亿资金抄底商业地产 一线大佬圆桌论剑指点行业门道

更新日期:2022年06月18日

       2010年, 住房城乡建设部、国土资源部、央行、银监会等决策层相继出台了一系列调控房地产市场的政策措施, 住宅市场的观望情绪开始升温。 就在此时, 凯德、万科、绿地、保利等品牌地产商纷纷开始在市场底部买入商业地产。 这似乎预示着一个信号:商业地产正在逐步复苏。 这正是发生的事情。 4月7日, 仲量联行对北京一季度写字楼、商铺、高端住宅、工业地产和投资市场的统计显示, 各项需求正在回暖, 租赁交易活跃, 租金在金融危机后首次上涨。 危机。 房地产正处于全面复苏期。 仲量联行北京董事总经理张颖表示:“经过六个季度的下滑, 2010年第一季度北京商业地产呈现明显回升态势, 预计2010年下半年将形成供应高峰 。” 统计数据显示, 2010年一季度, IBM与奥运村盘古大观签订了22290平方米的办公场地租赁协议, 成为2010年一季度最大的办公租赁交易。 北京写字楼市场触底反弹的标志性事件。 同期, 雀巢在望京地区租赁了6000平方米的利星行写字楼, 凯撒国际也与远洋光华国际签订了5000平方米的合同。 而在2009年金融危机中被推迟的商场, 再次将开业提上日程。 据了解, 今年即将开业的三里屯北区已经吸引了70%的投资, 即将开业的北辰绿家购物中心也吸引了90%的租金。 CK、MNG、H&M等一线品牌均已在北京高调宣布扩张计划。 仲量联行预计, 2010年市场需求将进一步回暖, 未来三季度将有75万平方米新增供应入市, 市场租金将缓慢回升。 这样的数据无疑让业内各方都松了一口气。 事实上, 在2010中国商业地产行业年会圆桌会议上, 已有多家行业开发商对今年商业地产的形势做出了“更高”的预测。 在本次圆桌会议上, 开发商与行业专家就住宅开发商进入商业地产、商业地产开发能否拉动内需、商业地产价格及走势判断等问题进行了深入探讨。 据在场的开发商和专家介绍, 2010年商业地产行业确实有很大的发展空间, 但现在商业地产行业正在蓬勃发展, 很多地方的大型、大型商业地产项目包括 所谓城市综合体房地产行业的发展, 包括很多品牌住宅地产商和品牌产品制造商直接投资商业地产项目, 很大程度上发现了商业领域的运营便利性和规模套利空间。 房地产, 这也为这一领域创造了机遇和机遇。 风险并存。 商业地产带动区域消费 商住市场背后是商业地产的暖流随着市场价格的长期偏离, 业内人士认为, 商业地产一直被视为纯粹的投资性房地产商品, 其价值高于住宅, 尤其是区域性商业中心。 区域化消费成为主流, 具有区域分散的特点, 带动区域消费水平。 但也有业内人士认为, 一方面商铺的空置率很高, 另一方面居民的存款率仍处于较高水平。 这一增长是由持续的高投资需求决定的。 因此, 商业地产投资是创造另一个投资空间和另一个投资泡沫的机会, 而不是拉动内需。 这一观点得到了出席2010中国商业地产行业年会圆桌会议的开发商和专家的讨论。 首创置业董事长刘晓光:商业地产是否拉动消费这个问题有点意思。 拉动消费有很多方面, 但可以说商业地产在构建拉动消费平台的过程中起到了一定的作用。 为什么? 如果能提供更好的购物环境, 提供更多物美价廉的产品, 必将起到拉动内需的作用! 中国商业地产联盟秘书长王永平:商业地产的发展无疑会带动需求。 例如, 北京新光天地开业后, 去年实现销售额33亿。 这33亿不是按北京人均1200万计算的, 而是像陈平(大连万达商业地产有限公司副总裁)这样的人, 足以刺激到这样的人。 即使有人下降, 也不会影响高端消费的出现。 我想说, 消费越来越有层次了。 这种消费有没有需求, 其实就是能不能刺激。 需要它的客户部分。 深圳国际投资有限公司执行副总裁朱海群:我认为是的。 前段时间, 我到北京附近的一个郊区县考察。 该县目前人口接近30万。 离北京很近, 开车50分钟左右。
        , 县委领导告诉我, 这里有一块地。 他说我不想做房地产, 而是想做生意, 因为整个县城没有一处可以供居民消费的商业地产。 我觉得这个例子可以说明商业地产带动消费的问题。 英特宜家购物中心中国管理有限公司总经理丁辉:我基本同意商业地产开发不能创造内需。 从可支配收入来看, 这种可支配收入取决于政府的作用。 现在中国的国家财富不一定是人民的财富。 如何改变这一点非常重要。 此外, 人们自身的消费行为是多种多样的, 但良好的商场业态、房地产业态以及对人们消费和基本需求的研究仍然起到拉动需求的作用。 东方伟业中国投资控股有限公司董事长林端生:我认为商业地产的发展已经到了今天, 最重要的是识别需求并创造需求。 众所周知, 所谓的商业地产已经从传统发展到今天。 商业地产似乎是一个几十万甚至几百万的城市综合体。 在座大家的所有业态, 包括国内外一线品牌, 都已经比较饱和了。 现在怎么样了? 识别需求并创造需求。
        我认为重要的是, 作为商业地产的领导者, 你必须了解你在何时何地做什么样的商业地产。 说到商业地产,

大家都在整合资源。 当我认为我们需要这样做的时候, 我们可能会进行一些比较大的整合, 做出很大的决定。
        住宅开发商讲述商业地产转型故事 商业地产巨大的发展空间, 正在让原本单纯从事住宅开发的房地产开发商改变初衷。 在金融危机的影响下, 更多开发商开始意识到商业地产风险对企业的影响与平衡, 万科、龙湖、保利、华润等国内实力开发商开始更多介入商业地产领域。 房地产开发。 今年商业地产行业年会上发布的《2010年中国商业地产十大关注点》报告显示, 2009年, 房地产开发商向商业地产开发行为转变呈现出群体性特征。 但是, 商业地产所需的运营经验和模式比住宅地产更专业。 但是, 许多运营商对普通住房非常普遍。 他们如何经营好商业地产? 商业地产开发商在房地产经营相对容易的同时, 如何整合相对更专业的商业资源? 刘晓光:两年前我们开始思考如何进入商业地产, 因为我们认为我们的整体素质是比较强的。 我们做住宅, 我们有住宅资源, 我们做商业地产, 我们有商业资产。 东西结合在一起? 想了半天, 刚到出口, 现在浙江、广东、北京同时出发。 我们直接与法国奥特莱斯合作, 确保引入所有应用程序管理系统。我们根据其要求提供大量商业物业。 商业地产的灵活性取决于你的业态是否具有创新性,

是否符合未来趋势; 第二, 是否有国际化经营管理。 因为我一个人是做不到的, 所以希望能把国际化的经营管理转移过来, 我也引进了一家合资公司。 瑞安房地产开发有限公司过去在房地产方面一直很周到、很新。 在住宅开发与商业地产经营并行的过程中, 瑞安房地产开发有限公司执行董事邓家华一直强调, 关键是要加强管理。 说, 经营这样一个行业最大的挑战是什么? 邓家华:其实商业地产, 对我们来说, 基本上是综合开发的一部分。 我认为主要关注的是商业地产和住宅地产之间的平衡和互动。 也就是我们打造一个优质的商业物业, 同时围绕这个物业开发住宅物业。 出售商业物业作为住宅为了烘托气氛, 住宅物业的热销将客户带到商业物业, 从而使其成为一个大型产业平台。 朱海群:现在很多公司都进入了商业地产, 很多大型住宅公司在转型之后都会发展起来。 我想从两点来看。 一是产品型号, 即如何将产品定位在不同的位置。 , 选择什么样的产品, 选择什么样的定位, 这是你的业务发展模式非​​常重要的一点。 例如, 我们是一个以家庭为中心的购物中心。 比如西单大悦城, 为什么现在西单和北京另外一个地方的店位置有点不一样, 因为西单的店每天有10万年轻人, 所以商家和配送点都不一样, 而且朝阳 很大。 悦城提到了家庭的概念, 是家庭区域的购物中心,

是具有持续竞争力的产品。 第二点, 选择进入什么样的城市? 早些时候, 一位专家谈到了城市化, 让人听了之后非常兴奋。 三四线城市的发展速度非常快。 北京光耀东方投资管理有限公司董事长李桂斌:其实在业务方面, 要想做好房地产, 业务是第一要务。 这里的业务是业务规划, 业务定位非常重要。 在你完成商业地产项目后, 你应该关注它未来的可持续经营, 你必须有一个好的管理团队。 王永平:其实都是为了钱。 商业地产的表现不同于住宅地产。 住宅房地产的问题是资金过多。 钱太少,

大家都去银行贷款, 很多问题都卖了。 这里怎么解决? 其实我觉得还是有一些好的办法, 比如我们如何通过政府的方式引导住宅地产的热情转向商业地产, 从而减少住宅地产中的一些投机成分, 让我们商业地产 长线投资比较多, 我觉得这里应该有文章可以做。 各类资本“抱紧”商业地产 随着商业地产投资形势的不断好转, 商业地产也成为各类资本“抱紧”的投资热点。 最初专注于商业地产的开发商为这个市场注入了更多资金。 宝龙集团、万达集团、中粮集团在2010年均表示将继续推进商业地产投资开发。 据中信证券房地产行业分析师测算, 本轮投资热潮涉及的资金保守估计超过1000亿元。 随着住宅市场调控的不断加强, 是否有大量资金进入商业地产? 商业地产的未来会是什么样子? 刘晓光:商业地产本身就是一个很好的融资产品。 许多银行告诉我们, 许多基金告诉我, 我会给你时间来获得基金。 社会上的很多游资也说了同样的话。 房地产融资更多。 林端生:大进大出, 快进快出, 迫不及待今天投资100亿, 明年收200亿。商业地产的通病是, 商业地产的每个人都是行业内的专家。 要通过可持续经营培育市场, 通过长期经营提高物业升值。 当然,

如何有效地将property转化为Assets是大家都在讨论的问题。
        近年来, 随着投资项目的资金日趋成熟, 他们将自己开发的部分商业地产持有, 部分出售, 从而有效盘活。 东方伟业也采用了这条可持续发展的道路。
        朱海群:现在各种业务开发公司都有一个共同的概念。 现在大家都认为卖店不是生存之道, 全靠后续竞争。 那为什么作为开发公司卖得好, 而且这是最快实现现金流的方式, 我们却不用呢? 原因是, 从市场上获得的经验来看, 拆店卖掉是没有价值的。 你把它卖给这个人, 他其实是一种投资, 希望这个人能赚钱, 最后发现这家店一文不值, 到头来对他来说是亏本。 刘晓光:其实, 长期持有商业地产, 对于开发商来说是很不舒服的。 这是直接拆除商业地产并出售的价格的五到十倍。 做商业地产, 一定要有实力。 如何解决这个问题呢? 一是创新, 二是有资金, 有多种融资方式, 同时依靠自己的资金。 还有一个没办法的办法, 就是把那边的房产弄到这里, 开始在这里补, 用那边的钱在这里做。 林端生:我觉得中国的房地产价格和商铺的价格是倒挂的。 事实上, 这是一个非常不正常的现象。 我觉得中国商业地产的发展空间还是很大的,

有很好的市场。 王永平:我们最近遇到了一些实际案例。 一些地方政府, 包括一些二线城市的区级政府规划局, 已经拿出了一些宏伟的蓝图, 并且非常雄心勃勃地要发展商业地产。 很明显, 地方官员对他们的表现和面子有一些心理波动, 所以我认为这是一个迹象。 在这个标志下, 商业地产是否会像住宅市场一样出现扭曲或过热? 这正是我所担心的, 所以我把这次年会的主题定为质量、责任和理性。 我希望这个行业不会像房地产一样泡沫。

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